第1章 戸建て投資はいまがチャンス！そのワケは？
日本国内の空き家率は過去最高。ただし、追い風となる制度はある。空き家の取り壊し費用負担、行政による空き家の借り上げ、空き家の所有者特定の容易化など。
筆者は資産価値・積算価格に拘らない。それらが必要なのは融資の時だけ。資産価値が高いから、高い家賃設定ができるわけではない。それに、資産価値が上がると固定資産税が高くなる。それから、勝てるマーケットで勝負しているので、地方の物件を購入対象としている。
戸建てはアパートなどに比べると、募集期間が短い傾向があり。つまりすぐに埋まる。それから、価格が安いので分散しやすくリスクヘッジになる。隣人・共有部トラブルなどの管理問題も少ない。また、価格設定が高くファミリー入居となるため、優良顧客がつきやすい。さらに、出口戦略も描きやすい。
章末のインタビューコラムが面白い。1人はビギナーの方、もう1人は楽待コラムニストさん。
第2章 戸建て物件購入記＆物件の強みと弱み
ニコイチ物件、オーナーチェンジ物件、知人からの紹介物件など。筆者がこれまでに購入してきた物件の紹介。
第3章 テッパンの戸建て物件はどこにある
自己資金は20％くらい。100万円あれば中古戸建ては買える。が、200万円は用意しておきたいところ。自己資金を充てて返済比率を下げることも。
楽待などの投資用物件サイトだけだと競合が多いので、ホームズなどの居住用物件サイトも見ておく。さらに、土地で探すのもあり。小屋土地なんかは、意外とまだ使える家屋であることも。それから地場産業の不動産屋のウェブサイトに掘り出し物があることも。
筆者が目指す実質利回りは15％以上。300万円から400万円以下でないと、この利回りは出ない。期待する賃料は5〜6万円。そのあたりは地方の上限。それ以上に設定すると、反応率が悪くなってしまう。
利回りを高くキープするためには、リフォームコストを抑えることが大事。そのためには、築浅物件の方が有利で、筆者のおすすめは平成築の20年以内くらいを目安に。間取りは3DK、3LDKが程よい。リフォームコストが高すぎず、ファミリー需要が取り込める。
買うべき物件は業者が両手の手数料を得られる物件。専任など。
業者にとって遠方の物件は、早く捌きたいという思惑があるため、指値が通りやすい。
オーナーチェンジ物件はコストカットのメリットがあるものの、内見できず、思わぬ瑕疵のリスクあり。オーナーチェンジだから多少割高でもいいか、はNG。
任売物件は、安く買える可能性あり。住宅ローンの支払い不可などの理由で、銀行などが債権者となっている。物件情報に「債権者の承諾が必要」などと書いてある。さらに、元々の所有者に賃貸で貸すと、話がスムーズ。これをリースバックと呼ぶ。住宅ローンは払えなくなったものの、家賃はきちんと支払いしてくれるケースがほとんど。
物件の内見はどんどんする。数をこなす内に、割高・割安がわかってくる。また、内見の際に業者にエリアに関する質問をたくさんする。売買・賃貸の両方を行っているなら、質問に答えられるはず。
市街化調整区域なら、再建築できるかどうかは要確認。その地方の都市計画課や建築課に聞いてみる。再建築ができたとしても、調整区域なのでインフラ整備などの面でこれから住みやすくなっていくことは期待できない。長期目線で、出口に苦労するかも。
第4章 戸建て投資家が内見前・内見時に必ずチェックすべきこと
ネットでできることをしておく。物件近くの様子をストリートビューなどで確認。スーパーなどの買い物施設や、学校など。
Homesの見える賃貸経営はオススメ。空室率に関しては、あくまで目安で。全ての物件種別の平均であることに留意。また、エリア内でも賃貸需要の濃淡がある。
ハザードマップの確認も有効。水没地域でないか確認する。
地方では駐車場2台分あると望ましい。現在なくても、スペースがあれば拡張できる場合も。また、空き地を駐車場として活用するのもOK。駐車場がない場合は、生活保護受給者を想定入居者としても良い。生活保護を受けていると自動車を所有できない。
リフォームで一番お金がかかるのが外壁塗装。足場を組むだけでも20万円。築20年以上となると、そろそろ塗装が必要。でないと、雨漏りが発生し、そしてシロアリの発生につながる。また、せっかく足場を組むのだから、屋根の修繕も行うのが良い。
水回りも確認。下水＞浄水草（側溝）＞浄水槽（浸透式）＞汲み取り式、の優先順位。井戸水を利用している物件は案外多い。井戸水は水道代が無料というメリットがあるが、汲み取りのためのポンプの故障などに気をつける。また、有害物質への対策は忘れずに。
シロアリ確認は業者が無料で行ってくれる。駆除は戸建ての場合は10万円ほどが相場。
物件の傾きは直すのに100万円ほどかかる。窓やドアが開きづらかったら要注意。傾きは三半規管にダメージを与え、健康被害を出してしまう。内見時に水平器などを持参して確認。
売却理由は聞いておく。相続ならば、指値がしやすい。
第5章 "買える"戸建て投資家になる
その土地の不動産業者の言い分を鵜呑みにしない。賃料相場が5万円と言われても、5万8千円で入居が決まることも。業者は賃料を高く設定して入居が決まらないと、大家かrクレームがくるリスクを知っている。あるいは、安くていいから早く客付けしたいと言う場合も。
無闇に指値を入れない。自ら設定した基準を満たすのであれば、売値で買う。でないと、売値で買う人に物件を持っていかれてしまう。
融資に関して。据置期間を設定することで、金利のみの支払いができ、空室リスク対策となる。
公庫を利用した場合、火災保険への加入は任意となる。が、加入しておく。入居者の火災保険は、入居者由来の損害しか保証されず、放火などには対応できない。筆者のおすすめは全労済。火災、水災、風災に備える。
施設賠償責任保険もオススメ。施設由来の事故を補償してくれる（床が抜けて入居者が怪我をした、など）。何より、この保険は保険料が安い。
第6章 戸建て物件を生かすも殺すもあなた次第
リフォーム業者は、バックマージンの乗らない知人からの紹介がいい。さらに、今後も物件を増やしていくからよろしく的なアピールをしていくといい。
キッチンはカッティングシート、浴槽は塗装など、リフォーム費用を抑える手段を考える。ちょっとした小物でも雰囲気が結構変わる。
良い仲介業者とはつまり、スピーディに客付けを行ってくれる業者。客付けを依頼しても放置される、なんてことも。複数の業者に依頼してみる。
業者にとっての優先順位は「自社保有＞サブリース＞専任媒介＞一般媒介」。
札束を燃やす。つまり広告費をケチらない。
客付けのために家賃を下げるのは、利回りが下がるし、売却時の価格が下がるリスクを伴なう。フリーレントや敷金・礼金の調整で対応するのがいい。
筆者は業者への募集状況確認を2週間ごとにしている。メールよりもFAXの方が見られる。
物件の写真は自分で撮影したものを業者に提供するのが良い。その時のコツは、広角デジカメで撮る、下から撮る、照明をつけた状態で撮る、一番明るい時間に撮る。
筆者が利用している家賃補償会社は全保連。入居審査が多少厳しいが、補償の範囲が広い。またその審査が通った入居者のみ、入居を許可している。滞納などに対して、ドアなどに張り紙をするのはNG。名誉毀損で訴訟されるリスクも。内容証明を送りつけるのが良い。
戸建ては条件付きでペットOKに。
第7章 お金を残せる戸建て投資家になろう
4年の減価償却期間を利用して節税効果が得られる。ただし、原価償却が適用されるのは、建物部分。建物と土地の比率をどうするかは、大家次第な部分も。その場合は、税務署に目をつけられない、常識的な比率で。
原状回復などのリフォーム費用は修繕費として、物件の価値を高める出費に関しては資本的支出として計上する。ただし20万円以内なら修繕費にできる。
筆者の何よりものオススメが「不動産投資の先輩」を見つけること。
筆者のオススメブログは「人気の戸建て賃貸投資であなたも不動産投資家になりませんか？」と「自主管理大家の日々」。そしてオススメ書籍は「まずはアパート一棟買いなさい」「金持ち父さん、貧乏父さん」「学生でもできた逆転不動産投資術」「資産を永遠に増やし続ける方法」「借金ナシではじめる激安アパート経営」「満室経営バイブル」
