レビュー
まるで教科書のような良書。他の不動産投資の本にありがちな、筆者の自分語りはほぼ無い。必要な知識がストイックに詰め込まれている印象。
本書の特徴としては、新築アパート投資法。つまり自分でアパート1棟を建てることを推奨している。初心者的にはとてもハードルが高いように思えた。しかし、新築だし安く済むというその利点はよく分かる。
さらに終盤には、STEPと称して実践的な投資の流れを紹介している。これはとても具体的で、タイトルの「実践帖」の名の通り。
ぜひとも1冊所有しておきたい不動産投資の本。と言った所感。
引用・抜粋
以下、本書の引用と抜粋。
1時限目 情弱診断であなたの不動産投資レベルを知ろう
不動産投資は出口まで成功かどうかは分からない。つまり売却益がキャッシュフロー分を下回るほどにマイナスになれば、失敗。
物件は持ち続けずに、5〜10年で買い替えていくのが良い。一回利益を確定する。
不動産投資の失敗率は0.1％〜0.4％（返済ができなかった比率）。起業や株に比べると失敗しにくい。
不動産投資レベルは、「知識の多寡」と「こちらから情報を取りに行くか、向こうから情報がやってくるか」の2軸で判定。
初心者はとにかく知識をつける。それから不動産業者と仲良くなる。
次は、コミュニティに所属する、憧れやメンターを見つける、物件情報の常にアンテナを張り続ける。
2時限目 不動産投資の罠
仲介手数料が無料だからと言って割安とは限らない。
銀行が紹介してくれる物件が良い物件のはずがない。融資が通ったからと言って、有料物件とは限らない。個人信用を食い潰さないように注意。
ネット上の物件は95％ゴミ物件。ただし、惜しい物件から次に繋げる。不動産会社にコンタクトをし、希望を伝え、その希望に適うなら購入可能である旨を伝える。ダメ物件を優良物件に変える、という手も。
3時限目 やってはいけない不動産投資術
新築ワンルームには注意。そもそもワンルームへの銀行評価は低い。共有部分が自由でないので、大家の独力で評価を上げづらい。さらに想定家賃を1〜2割上げて黒字キャッシュフローが出るかのように偽装していることも（数年後に赤字化）。
新築アパートメーカーからの購入は相当用心しないと火傷する。ポンポン建てるので供給過多になる可能性も。業者の利益が2〜3割乗ってしまう。新築プレミアムというご祝儀的な1割高い家賃設定がされている。
法廷耐用年数を超えた年数のローンは、初心者は避ける。信用毀損を起こして、次の物件購入に差し障る。それにそういう物件は次の購入者も融資を受けづらいので、出口が見つけづらくなる。
ワンルームの物上げ業者は、儲かってないオーナーにアプローチして売却を持ちかける。しかし業者は中間省略登記を利用して、セミナー受講者などに転売して安く儲けようとしている。
4時限目 不動産投資はアパート一棟投資がお薦め
区分マンション投資はリターンが低く時間がかかる。一方で、アパート一棟は融資のレバレッジを効かせられる。
キャッシュフローを自己投入資本（融資は含まない）で割ってROEを算出。1をROEで割って（逆数）、資本回収期間が算出できる。
一等投資の融資の目安ラインとしては、年収750万円以上、金融資産800万円以上。金融資産については、投信や会員権など最大限をアピールする。
流動生が高く、人口減少のしない地域を選んで投資する。
再生物件投資（ボロボロの空き家アパートをプロデュースする）は、セミプロ向け。初心者は避けるべき手法だし、そもそも銀行が融資してくれない。
融資が降りるなら中古ではなく新築1棟アパートがオススメ。中古の有料物件はそもそも見つかりづらい。融資が降りない場合は、1棟投資は延期して区分投資。ただし新築はNGで、中古を選ぶ。
管理組合は区分オーナーが結成するもの。管理会社は個人オーナーか管理組合が管理を委託するもの。全部委託か一部委託。委託しない場合は自主管理。
アパート中古一棟は利回りが高いが、出口が難しい。また修繕や入居率改善が大変。新築一棟は入居率が高く当面のメンテナンスが不要。しかし業者から買うと高いというデメリットが。
自分で建てる一棟アパートなら仲介手数料がなく、土地のみにお金がかかる。また立てたい立地で選べる。一方で、自分でやるべきことが増える（土地探しと建設業者選び）、キャッシュフローが発生するまで持ち堪える期間がある、業者の倒産リスク、と言ったデメリットもある。
5時限目 検証！新築アパート投資法
中古一棟と同じく、新築においても諸経費は建築費の7％を見ておく。
融資が受けられなくとも、賃貸併用住宅ならば住宅ローンが利用できる。ただし、自己分が50％を超えている、などの諸条件があり。住宅ローン控除とすまい給付金。
アパートローンは団体信用生命保険がつけられるので、自分の死亡時に借金が保障される。それにパッケージ化されているので審査が早い。しかしアパートローンは通常10％以上の頭金が求められるので、現金が減ってしまう。
高収入高属性の人が1棟10室を建てると、青色申告の不動産事業としてもっとも優遇措置が受けられる。
RCマンションを新築すれば、法定耐用年数が長いので返済期間が長くなり、ゆっくりとキャッシュフローが得られる。10年後に売却しても30年残っているので出口戦略が見えやすい。また、見た目の綺麗さがメンテナンス次第では長続きする。
確定申告について。何が不動産収益にあたり、何が必要経費になるかを理解しておく。
6時限目 新築アパート投資法 成功の9ステップ
STEP1 プロジェクトの概要を決める
新築賃貸併用住宅なのか、新築木造なのか、新築RCなのか。
当て物件を利用して、自分の融資可能金額を把握できる。
土地探しから建築の完了までは1年かそれ以上かかる。
木造なら、劣化対策等級を取得することで融資期間を長くすることができる。2級を取れれば十分。
土地探しのエリアの絞り込み方はいくつかの方法がある。人口増加が見込まれ、急激に人口減少しないエリア。人気のある駅の周辺駅。大手企業、工場、役所、大学が集まっているエリア（単独ではダメ）。将来の発展が見込まれるエリア。（文中に参考リンクがいくつか提示されているので見ておく）
その土地の賃貸需要や家賃相場を調べておく。 LIFUL HOME‘S や仲介業者（3社以上）を利用。
利回りを追求するなら単身者がいい。
土地を探せるサイトはSUUMO、アットホーム、ヤフー不動産など。楽待、健美家、不動産連合隊は完成物件、中古物件が中心。
良い物件はRAINSに登録される前に紹介されてしまう。気になるエリアの不動産会社に顔を出しておく。問い合わせはスピード重視で電話で行う。なるべく顧客リストの上位に食い込み、上流で物件情報に触れられるようにしておく。物件概要書など、ほしい資料を取り寄せる。
STEP2 土地探し+一次選定
建築条件付き土地は、自分の思うようにアパートを建てられないので条件から外す。
アパートが建てられるのは、都市計画地域か準都市計画区域。都市計画地域の中でも市街化区域か非線引き区域を選ぶ。市街化調整区域はダメ。さらに、用途地域の中でも工業専用地域はダメ。他にも高さの制限など、様々な条件がある。
建ぺい率、容積率、幅員などを気にし、何部屋まで建築できるのか算出する。
STEP3 設計依頼・２次選定
一級建築士はRC・鉄骨・木造なんでも設計できる。二級建築士は木造まで、と理解しておく。建築士の設計費用の目安は建築費の5~10%程度。
以下、具体的な流れが続く。実践時に参照したい。
